Arrivare all’assunzione in Consiglio comunale del Pug, il Piano urbanistico generale, entro il mese di ottobre, per poi adottarlo dopo una fase di osservazioni e arrivare all’approvazione, in seguito al passaggio in Regione, nel 2022, puntando a farlo entro l’estate.
È l’obiettivo che l’Amministrazione comunale si è posta per il completamento del percorso del Pug, i cui indirizzi disciplinari sono stati presentati oggi, giovedì 16 settembre, al Consiglio comunale di Modena, dopo un percorso partecipato con una settantina di incontri e comunicazioni con diversi attori e soggetti del territorio (proprio martedì l’ultimo passaggio al Tavolo comunale per Modena competitiva, sostenibile, solidale), oltre alla Consultazione preliminare nell’autunno scorso.
A introdurre la presentazione sono state l’assessora comunale all’Urbanistica Anna Maria Vandelli e la dirigente del settore Maria Sergio; a seguire hanno portato il loro contributo alcuni dei professionisti dell’equipe che affianca l’ufficio di Piano nell’elaborazione della proposta: gli architetti Gianfranco Gorelli, Sandra Vecchietti e Filippo Boschi. Il sindaco Gian Carlo Muzzarelli ha concluso richiamando gli elementi chiave contenuti nella proposta.
La visione di città futura che viene confermata, infatti, è quella di una Modena realtà “green, sana e antifragile”; di una città che sa valorizzare i propri paesaggi, in una prospettiva di rigenerazione per i suoi 38 rioni; una città globale e interconnessa con le altre realtà internazionali; un luogo di opportunità e inclusivo; ma anche una città attenta al welfare, alla storia e alla cultura, alla sua vocazione universitaria, al suo essere collocata nel cuore di territori produttivi impegnati ad affrontare la sfida del Covid. Le cinque strategie sono assunte come orientamento di fondo per sviluppare obiettivi e azioni future attraverso il nuovo Pug, strumento che si distingue dal vecchio Piano regolatore comunale (piuttosto rigido, prescrittivo e iperdettagliato), per flessibilità, semplificazione e trasparenza tali da non richiedere varianti.
La disciplina della proposta di Piano è improntata alla rigenerazione del territorio urbanizzato, limitando la città da urbanizzare al 3 per cento di qui al 2050, come previsto dalla legge urbanistica regionale. Lo strumento si sviluppa per tessuti, non attribuisce potestà e potenzialità edificatorie alle aree libere e conforma il territorio disciplinando usi e trasformazioni compatibili con la sua tutela e valorizzazione. Nella proposta viene delineata, infatti, una sorta di “Carta della trasformabilità”, che mette insieme alle norme (articolate in vincoli e tutele, città consolidata, città da urbanizzare, città pubblica, territorio rurale e strumenti per disciplinare le varie trasformazioni) uno schema di assetto della città e un focus su rioni, riferimento per la città consolidata, e piattaforme, luoghi di connessione fondamentali per ricucire il centro urbano con la città contemporanea (o periferia) e con il territorio rurale.
In base ai tessuti, le trasformazioni potranno essere attuate con interventi diffusi di carattere edilizio o con interventi complessi di rigenerazione della struttura urbana
Se il vecchio Piano regolatore era strutturato per governare la crescita, il nuovo Piano urbanistico generale (Pug) è invece volto prevalentemente a promuovere e governare la rigenerazione urbana del territorio urbanizzato.
A seconda dei tessuti, le dimensioni del riuso del territorio sono almeno due: la città da qualificare e la città da rigenerare. La prima, caratterizzata da buona qualità urbanistica ed edilizia, necessita solo di interventi diffusi principalmente di carattere edilizio, per migliorare l’efficienza energetica e la messa in sicurezza sismica degli edifici, oltre a promuovere un maggiore comfort urbano. La seconda, con degrado edilizio spesso accompagnato da dismissioni di quote significative di edifici, necessita di interventi complessi di rigenerazione, che travalicano la sfera dell’edilizia e intervengono sulla struttura urbana. La qualificazione edilizia potrà essere realizzata con interventi diretti e titoli edilizi (sia quella conservativa sia quella trasformativa), la rigenerazione sarà invece consentita con Permessi di costruire convenzionati, Accordi operativi o Piani attuativi di iniziativa pubblica.
Il Pug persegue politiche di riqualificazione diffusa del patrimonio edilizio, di miglioramento delle dotazioni territoriali, di incremento della sicurezza e della qualità della vita e dei cittadini, di mantenimento ed evoluzione della varietà di funzioni compatibili. Per gli interventi diffusi si superano i ‘retini’ del Prg assumendo nuovi parametri urbanistico edilizi: la dimensione del lotto riferita alle funzioni, le distanze, le altezze che consentiranno di stabilire il carico insediativo massimo, la dimensione minima degli alloggi (che potrà essere diversa nei vari tessuti), la permeabilità, il reperimento di posti auto pertinenziali e la realizzazione e cessione o monetizzazione delle dotazioni territoriali.
Nella città da rigenerare, invece, le trasformazioni complesse saranno disciplinate da regole che potranno considerare sia la dimensione dell’area di intervento che l’edificato presente. Potranno essere proposte in ogni tessuto, anche se in alcuni casi il Pug potrà già limitare l’attuazione degli interventi con Accordi operativi. Verranno applicati nuovi strumenti perequativi (sempre improntati all’equa distribuzione di vantaggi e oneri delle trasformazioni tra i proprietari delle aree e degli edifici), che garantiranno pari trattamento e regole certe anche a proposte di Accordi operativi al di fuori dei bandi che l’Amministrazione potrà pubblicare per promuovere la rigenerazione.
Il nuovo piano promuove il commercio di vicinato con il potenziamento dei centri di vicinato e il sostegno al piccolo commercio diffuso; vieta l’insediamento di medie strutture di vendita in espansione e le prevede in rigenerazione, nel rispetto di determinate condizioni urbanistiche e ambientali.
Rispetto al produttivo, l’obiettivo sarà garantire la permanenza degli insediamenti sul territorio rispondendo alle esigenze di adeguamento e ampliamento.
Per il settore agricolo, infine, nel territorio rurale sarà promosso il recupero del patrimonio edilizio esistente per soddisfare le esigenze abitative e produttive delle aziende agricole insediate, con interventi di qualificazione edilizia e ristrutturazione urbanistica dei fabbricati.
Il nuovo Piano non perimetra il 3 per cento di territorio consumabile di qui al 2050, ma definisce criteri e priorità per l’individuazione delle aree che potranno essere interessate
Il nuovo Piano urbanistico generale non perimetra la città da urbanizzare ma definisce i criteri e le priorità per l’individuazione delle aree che potranno essere interessate da nuove urbanizzazioni nell’ambito del 3 per cento di territorio consumabile di qui al 2050 previsto dalla nuova legge urbanistica regionale.
Saranno gli Accordi operativi o i Permessi di costruire convenzionati a delimitare il perimetro delle nuove aree da urbanizzare e a definirne le quantità edificatorie realizzabili, le condizioni di intervento e il contributo all’attuazione della strategia.
In particolare, la perimetrazione delle aree di nuova urbanizzazione potrà avvenire sulla base di criteri come le aree permeabili nel territorio urbano, la prossimità al consolidato, l’accessibilità, gli ambiti periurbani, i vincoli paesaggistici ed ambientali, le aree di tutela delle acque, le aree di rischio e di rispetto. In ogni caso, i nuovi insediamenti al di fuori del territorio urbanizzato non dovranno aumentare la dispersione insediativa, nella logica della città compatta. Le quantità edificatorie potranno essere definite attraverso indici perequativi che potranno essere incrementati anche in relazione all’apporto dell’intervento alla realizzazione della città pubblica.
Per gli interventi in espansione che erodono il 3 per cento saranno previste verifiche di necessità (cioè relative all’assenza di ragionevoli alternative di riuso) e di coerenza con le strategie. Sono ammessi solo insediamenti a carattere strategico quali attività produttive, Ers e interventi che consentono l’attivazione di processi di rigenerazione. Le funzioni commerciali non sono ammesse in espansione.
La realizzazione di nuovi fabbricati per attività agricola in territorio rurale sarà prevista soltanto qualora sia necessaria alla conduzione del fondo, all’esercizio dell’attività agricola e di quelle ad essa connesse, e sarà subordinata alla verifica della insussistenza di alternative di riuso o trasformazione di edifici esistenti. Nel 3 per cento, inoltre, potrà essere recuperata la capacità edilizia relativa a edifici del territorio rurale che non essendo più funzionali ad attività agricola potranno essere demoliti.